Con el Euribor en cifras históricas– por primera vez el índice se sitúa en tasas de interés negativas- , una tendencia al alza en solicitud de préstamos hipotecarios, con un incremento interanual del 15% en 2015, y un aumento de un 1,8% en la cuantía media, las hipotecas vuelven a ser uno de los productos más publicitados por los bancos.
Conocer en profundidad las claves a la hora de solicitar una hipoteca puede ahorrarnos esfuerzo y sorpresas que perjudiquen a nuestra economía familiar. ¿Qué debemos tener en cuenta si vamos a solicitar financiación al banco para adquirir una vivienda?
1. Leer bien la letra pequeña
Debemos saber qué conlleva la solicitud de una hipoteca. Ante la deuda de este tipo de préstamo se responde con todo el patrimonio, presente y futuro. Si no se satisface esa deuda, el banco puede quedarse con la vivienda por el 70% del valor de tasación de la misma, recogido en las escrituras.
Se puede consultar la información detallada para contratar un préstamo hipotecario en el Manual del Banco de España.
2. Comparar entre diferentes opciones
Lo hacemos cuando vamos a comprar cualquier objeto de menor valor, con más motivo debemos comparar las hipotecas en diferentes bancos, no dejan de ser un “producto” de las entidades bancarias y por eso pueden ofrecer unas u otras ventajas que se adapten más o menos a nuestras necesidades.
En este punto, para poder comparar correctamente, nuestra labor será preparar adecuadamente la documentación necesaria para que el banco realice el estudio partiendo de la máxima información y poder obtener las mejores condiciones para nuestro caso.
3. Valorar lo que más nos conviene
Una vez que tengamos las diversas opciones sobre la mesa, debemos valorar lo que nos ofrece cada una de las hipotecas e iniciar un proceso de negociación con el banco. Entre otros aspectos: el porcentaje respecto al valor de tasación de la vivienda, las comisiones por apertura, cancelación, amortización anticipada y retraso en las cuotas o la periodicidad de las revisiones del Euribor.
4. Tasar la vivienda previamente
Normalmente la cantidad máxima que se suele conceder en una hipoteca se sitúa alrededor del 80% del valor de tasación de la vivienda. Por eso, para conocer si este valor es suficiente, conviene pretasar la casa de forma aproximada.
5. Contar con un intermediario (opcional)
La opción de contratar un intermediario hipotecario puede ayudarnos en el proceso. Su labor es buscar la mejor opción atendiendo a las condiciones y situación de los compradores. Los intermediarios asesoran, buscan y encuentran la hipoteca que mejor se adapte a nuestro perfil. Por otro lado, es habitual que esta figura tenga acuerdos con las entidades y pueda así conseguir mayores ventajas que si acudimos al banco individualmente.
Las ventajas que puede ofrecernos el intermediario son agilidad y garantía de conseguir las mejores condiciones en la hipoteca llevando un seguimiento de todo el proceso, además de confianza, experiencia y ahorro de tiempo.
Eso sí, debemos tener certeza de que el intermediario esté inscrito en el Instituto de Consumo u otro registro público de la Comunidad Autónoma y tener un seguro de responsabilidad civil.
6. Valorar la necesidad de un avalista
El papel del avalista no es únicamente firmar sirviendo de garantía para un familiar o amigo ante un préstamo. Esta figura cumple con un cometido muy serio que conlleva hacer frente a una deuda ajena con todo el patrimonio. Durante los años de la crisis en España ha aumentado el recelo a convertirse en avalista, ya que en muchas ocasiones estas personas se han visto en una situación idéntica a la del hipotecado y respondiendo a la deuda con todo su patrimonio. Por eso, debemos tener en cuenta el porcentaje de la deuda que avalará y en qué condiciones está de asumir ese riesgo.
7. Revisar las condiciones sobre seguros
La contratación de seguros de hogar y de vida en la entidad que nos concede la hipoteca no es obligatoria en ningún caso, sí es cierto que los bancos suelen condicionar un menor tipo de interés a la contratación de este tipo de seguros. Conviene valorar de forma conjunta el coste de los seguros y las mejoras que conllevan en el tipo de interés.
8. Conocer los intereses de demora
Si se produce un retraso en el pago de la hipoteca se producen intereses de demora, que se suman al importe del préstamo. Estos intereses, además, tienen un tipo más elevado que los ordinarios; aunque nunca podrán superar tres veces el interés legal del dinero y solamente se devengan sobre el capital principal pendiente de pago. Su cálculo debe estar explicado en la escritura del préstamo y ajustare a los condicionantes que Ley Hipotecaria establece a este respecto.
9. Cuidado con las cláusulas suelo
Es importante comprobar que nuestra hipoteca no contenga cláusulas suelo, que limitan la reducción de intereses hasta un límite, incluso cuando el Euribor siga bajando. El Tribunal Supremo declaró nulas con carácter retroactivo las cláusulas suelo que no fueran acompañadas de la debida transparencia; que no hubiesen sido explicadas de forma clara y explícita; que se presentasen como hipotecas de interés variable en las que las oscilaciones del Euribor repercutirían en una disminución del precio del dinero; que no tuviesen como contrapartida la fijación de un techo.
10. Revisar antes de firmar
Como en cualquier relación contractual, es imprescindible revisar el acuerdo en profundidad antes de firmar. En el caso de las hipotecas, existe el derecho a examinar el proyecto de escritura con tres días de antelación a la firma.
Y como siempre, ante cualquier duda al respecto, recomendamos consultar con un asesor legal.
