La comprobación de la corrección del valor catastral de los inmuebles

La comprobación de la corrección del valor catastral de los inmuebles

La carga impositiva derivada del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se ha visto incrementada en los últimos años de forma muy sustancial, lo que ha llevado a que los contribuyentes pongan cada vez más cuidado e interés en comprobar que la valoración que la Administración atribuye a sus inmuebles sea correcta.

Sin embargo, el procedimiento empleado por el Catastro para efectuar dicha valoración y la normativa que regula la misma resultan complejos para una persona no habituada a su estudio, lo que unido a la oscuridad del contenido de las notificaciones relativas a la valoración catastral, e incluso a la propia redacción de las mismas, hace que muchas personas requieran de la ayuda de técnicos profesionales para efectuar dichas comprobaciones.

Debemos familiarizarnos con el concepto de valor catastral: es un valor fijado por la Administración de forma objetiva para cada bien inmueble y resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores de cada municipio. Para determinar el valor catastral de un inmueble incluye el valor del suelo y el de las construcciones levantadas en el mismo, caso de existir, y tiene en cuenta principalmente: la localización del inmueble y las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo y su aptitud para la producción; el coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios y tributos que gravan la construcción, uso, calidad y antigüedad edificatoria; gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción; las circunstancias y valores del mercado, valor del suelo y de la construcción, gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Por lo general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. Se ha fijado, mediante orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado del 0,5. Y en los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá superar en ningún caso dicho precio.

La normativa reguladora del procedimiento para la fijación del valor catastral está disponible en el Portal de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas.

El valor catastral es utilizado, bien como base imponible o bien como referencia, en numerosos impuestos por lo que su corrección tiene especial trascendencia en la cantidad que finalmente tendrá que pagar el contribuyente por dichos impuestos.

En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es un impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles y cuya gestión, liquidación y recaudación corresponde a los ayuntamientos, el valor catastral es la base imponible de este impuesto, y la ley atribuye a los Ayuntamientos la capacidad para determinar los tipos impositivos, así como para articular determinados beneficios fiscales, todo lo cual determina finalmente la cuota del impuesto.

Por su parte, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se realiza una imputación de rentas inmobiliarias respecto de los inmuebles distintos de la vivienda habitual y de los destinados a cualquier actividad comercial, rentas que se integran en la base imponible del impuesto.

El valor catastral también sirve de base para la aplicación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana (comúnmente conocido como Plusvalía municipal), en el que la base imponible es el resultado de aplicar al valor catastral que tenga el suelo cuando se devenga el impuesto, un porcentaje fijado por los Ayuntamientos.

Y también en el Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la valoración catastral tiene trascendencia puesto que, aunque en estos impuestos la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido, algunas Comunidades Autónomas integran el valor catastral como elemento a considerar en sus reglas de comprobación y sistemas de cálculo del valor de referencia.

Y finalmente, en el Impuesto sobre el patrimonio, los bienes inmuebles han de computarse tomando el mayor de los tres valores siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el valor de adquisición, por lo que también en este impuesto el valor catastral constituye una referencia.

Es decir, la importancia de una correcta determinación del valor catastral de los inmuebles es evidente.

Sin embargo, es frecuente encontrarse con valoraciones catastrales que están considerando superficies, construcciones o usos que no responden a la realidad, o que no toman en consideración la concurrencia de circunstancias que implican la aplicación de coeficientes con una gran repercusión en el valor resultante del inmueble.

Por ello, la comprobación del valor catastral asignado y, en su caso, una reclamación a tiempo y la acreditación de las reales circunstancias concurrentes, puede llevar a la rectificación de la valoración catastral por parte de la Administración o a través de la vía económico-administrativa o contencioso-administrativa.

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