Derecho de una promotora a ser indemnizada por la aparición de restos arqueológicos que impiden ejecutar los edificios para los que tenía licencia

Derecho de una promotora a ser indemnizada por la aparición de restos arqueológicos que impiden ejecutar los edificios para los que tenía licencia

La sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo (Sección 5ª) en el Recurso de Casación 2592/2015, Sentencia número 2324/2016, de 28 de octubre, reconoce la responsabilidad patrimonial de la Administración como consecuencia de la pérdida de aprovechamiento urbanístico de unos solares para los que la recurrente disponía de licencia de obras que la autorizaban a la construcción de sendos edificios. Dicha responsabilidad deriva del descubrimiento de vestigios arqueológicos en el entorno y conlleva el derecho de la recurrente al abono de una indemnización por la reducción del aprovechamiento patrimonializado en las licencias obtenidas, así como al reintegro de los gastos satisfechos por los proyectos, licencias y promoción inmobiliaria.

En el supuesto enjuiciado la recurrente había obtenido licencia de obras para la construcción de unos edificios en unos solares de su propiedad. Como consecuencia de la aparición de restos arqueológicos en otro solar contiguo y de las excavaciones arqueológica que se efectuaron tras dicho hallazgo, y ante la evidencia de la existencia de restos arqueológicos de interés, la Administración dictó resolución de la que resultaron importantes limitaciones al aprovechamiento del suelo, impuestas en beneficio del patrimonio histórico encontrado y, por ende, de toda la colectividad.

El Tribunal Supremo casa la sentencia de instancia y considera que en el caso enjuiciado, aunque la limitación impuesta al derecho de la recurrente esté amparada en las normas de protección del patrimonio en beneficio del interés general, la restricción de ese derecho -precisamente porque redunda en beneficio de la colectividad- no puede ser soportado exclusivamente por su titular, constituyendo una lesión antijurídica, y como tal, indemnizable, porque el propietario del suelo no tiene el deber jurídico de soportar el daño que a él en concreto le produce esa protección en interés y beneficio de la colectividad.

La sentencia recuerda que el contenido del derecho de propiedad, como derecho de configuración legal (delimitado ex artículo 33 de la Constitución por su “función social”), viene determinado por la ley. Tratándose, como ocurre en el caso, de la propiedad del suelo y, en concreto, del derecho a edificar, éste se materializa con la licencia urbanística, patrimonializándose en ese momento, con las consecuencias indemnizatorias que ello comporta.

De esa forma, antes del otorgamiento de licencia existe una mera expectativa, un simple derecho a solicitarla, pero cualquier cambio normativo o de otra naturaleza que impida su otorgamiento, y, por consiguiente, la materialización del aprovechamiento que hasta ese momento pueda ostentar el suelo, no da derecho a ningún tipo de indemnización.

Sin embargo, el hecho de contar con la licencia implica que se ha incorporado al patrimonio de su titular el derecho a edificar en los términos y dentro del plazo de caducidad con el que, en su caso, la licencia se otorga, por lo que la afección producida en dicho derecho otorga a su titular el derecho a ser indemnizado.

La indemnización ha de compensar la pérdida de aprovechamiento patrimonializado en las licencias obtenidas que se ha producido como consecuencia de la obligación de mantener “in situ” los hallazgos arqueológicos, así como ha de reintegrar de los gastos satisfechos por los dos proyectos, licencias y gastos de la promoción inmobiliaria, que han devenido inútiles ante la imposibilidad de ejecutar los proyectos. Sin embargo, no procede la indemnización por lucro cesante o beneficio previsto con la promoción, ya que se trata de una mera expectativa, un “sueño de ganancia” respecto de unos proyectos urbanísticos que no llegaron a iniciarse.